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Formations 2017-2018

Le bail cessible hors du cadre familial

Une nouvelle catégorie de bail  a été créée par la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006 : le « bail rural cessible ». Ce bail offre la possibilité de transmettre une exploitation par location, en dehors du cadre familial, et non plus seulement au conjoint ou à l’un de ses descendants.

Ce nouveau contrat, qui s’ajoute aux baux déjà existants, obéit à un corps spécifique de règles. Toutefois, en l’absence de dispositions particulières édictées dans le code rural, les règles du statut du fermage s’appliquent.

n La formation du contrat

Pour être valable, ce bail doit respecter deux conditions lors de sa conclusion. Il doit tout d’abord être passé devant notaire (il s’agit d’un bail de 18 ans). Ensuite, la volonté des parties de soumettre le contrat aux nouvelles dispositions du code rural régissant ce type de bail doit être expressément mentionnée. A défaut, la clause autorisant le locataire à céder son bail à des personnes autres que son conjoint ou ses descendants est réputée nulle (mais le bail ne serait pas nul ; il subsisterait tout en étant régi par les dispositions «classiques» du statut du fermage, sans atteindre l’objectif initialement visé par ses signataires).

Ce bail est soumis à la réglementation du contrôle des structures, lors de sa conclusion comme lors de sa cession.

n Le fermage

Il est fixé entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte la longue durée de la location, et les minima établis par arrêté préfectoral (consulter les arrêtés départementaux applicables au Loir-et-Cher sur notre site).

n Les droits et obligations du preneur

Il peut être dérogé à certaines dispositions du statut du fermage, à la condition de le mentionner expressément au contrat, dans des clauses validées par la commission paritaire des baux ruraux.  Il s’agit notamment des obligations d’engranger les récoltes dans les biens loués, des dispositions relatives au maintien des talus et haies, au respect de la destination des lieux et de méthodes culturales respectueuses de l’environnement, au droit de chasse du preneur, des règles applicables entre preneurs sortant et entrant.

n La durée du bail et son renouvellement

La durée minimale du bail est de 18 ans. Il se renouvelle par tacite reconduction pour une période de 5 ans au moins, à défaut de congé délivré par huissier 18 mois au moins avant son terme.

Le bail renouvelé demeure cessible hors cadre familial et ses clauses et conditions sont celles du bail précédent (sauf volonté contraire des parties).  Le tribunal paritaire des baux ruraux statue en cas de désaccord entre les parties.

Constituent un motif de non-renouvellement permettant au bailleur de mettre fin au bail à son expiration :

- Le défaut de paiement de fermage ; à la différence du bail de neuf ans, il est inutile de constater deux défauts de paiement ; une mise en demeure par acte extra judiciaire demeurée infructueuse pendant 3 mois suffit ; le fermier peut saisir le juge dans ce délai pour obtenir des délais de paiement ;

- Les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;

- Le non-respect par le preneur des clauses environnementales du bail.

Mais tel n’est pas le cas, contrairement au bail de neuf ans, du droit de reprise pour exploiter, du droit de reprise partiel et de l’âge du preneur. 

Par ailleurs, le bailleur peut mettre fin au contrat à la condition de délivrer congé 18 mois avant l’échéance du bail, sans avoir à motiver ses raisons. Ce droit est compensé par l’obligation du bailleur de verser au preneur une indemnité d’éviction (disposition d’ordre public que les parties ne peuvent pas écarter d’un commun accord). Son évaluation correspond « au préjudice causé par défaut de renouvellement », ce qui permettra d’inclure notamment « la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur ». Cette liste n’est pas exhaustive.

Cette indemnité n’exclut pas le paiement de l’indemnité pour améliorations apportées au fonds.

n Les modalités de la cession du bail

C’est la caractéristique principale de ce nouveau bail rural.

La cession ne nécessite pas l’autorisation du bailleur mais une simple notification par lettre recommandée avec accusé de réception (portant l’identité du cessionnaire et la date de cession projetée). A défaut de notification, la cession est nulle et le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Le bailleur peut tout de même s’opposer à la cession projetée en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux, à la condition d’intervenir dans un délai de deux mois. Le motif d’opposition du bailleur doit être légitime et sera souverainement apprécié par le juge.

Il est possible pour le bailleur de racheter le bail à cette occasion, par préférence, à la condition que le contrat de location le prévoit et que le bail soit cédé isolément (c’est à dire non inclus dans un fonds agricole).

n Le droit de préemption

Le droit de préemption de la SAFER est écarté sauf dans les trois premières années de la conclusion du bail. Il en va de même de la possibilité du fermier bénéficiaire du droit de préemption de demander la révision du prix et des conditions de vente au tribunal.

n La fiscalité de la cession

Elle est alignée sur celle des baux à long terme :

- exonération de la taxe de publicité foncière lors de la conclusion du bail ;

- exonération des droits de mutation à titre gratuit, tant pour les parts de GFA que pour les biens donnés (à concurrence des trois quarts de la valeur des biens dans la limite de 76 000 euros, et à hauteur de la moitié au-delà) ;

- exonération de l’ISF dans certaines limites ;

- qualification de bien professionnel permettant au bail de ne pas être compris dans l’assiette de l’ISF  lorsque ce bail a été consenti à un membre de la famille ;

- soumission à une taxe de publicité foncière au taux de 0.6% pour les acquisitions d’immeubles ruraux comprenant l’engagement de justifier, au terme d’un délai, la conclusion d’un bail.

Coordonnées utiles

Christine Vidal, Juriste,

Chambre d’Agriculture de Loir-et-Cher

CS 1808

11-13-15 rue Louis Joseph Philippe

41018 Blois

Tel. 02.54.55.20.00

christine.vidal@loir-et-cher.chambagri.fr

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