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Formations 2017-2018

Quelques précautions à prendre pour conclure un bail rural

Mettre à disposition un fonds agricole moyennant paiement d’un fermage nécessite de prendre certaines précautions lors de l’établissement du contrat.

La forme du bail

Le code rural dispose que le contrat doit être écrit. Il peut être rédigé sous seing privé, chacune des parties conservant un original, ou devant notaire (l’acte est alors dit «authentique»).

L’intérêt d’un bail authentique est qu’il constitue un titre exécutoire : le bailleur pourra poursuivre le règlement du fermage impayé directement, sans avoir recours au juge.

L’acte notarié est obligatoire lorsque la durée du bail excède 12 années.

Quant est-il du bail verbal ? Il n’est pas nul. Mais il présente l’inconvénient de l’absence de preuve sur les conditions du bail arrêtées entre les parties.

La preuve de l’existence de la location pourra être apportée par tous moyens, notamment le paiement effectif du fermage avec production de quittances délivrées par le bailleur. Par contre, en dehors des dispositions impératives du code rural et du contrat type départemental, les clauses particulières et la date de début du bail seront difficiles à prouver.

Les parties au contrat

Il est important de savoir avec qui on contracte. Parmi les situations auxquelles il convient de prêter attention :

En cas de propriété démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l'usufruitier ne peut donner à bail un fonds rural sans le concours du nu-propriétaire. A défaut d'accord de ce dernier, l'usufruitier ne peut contractualiser seul qu'avec une autorisation de justice  

Le bail consenti par l'usufruitier seul est nul à l'égard du nu-propriétaire et celui-ci peut poursuivre la nullité sans attendre la fin de l'usufruit. Le fermier pourra essayer d’invoquer la qualité de propriétaire apparent du bailleur mais devra disposer d’arguments très sérieux pour contester la nullité.

La conclusion d’un bail sur un bien indivis nécessite le consentement de tous les indivisaires. Si un mandat général d'administration a été donné à l'un des co-indivisaires, il ne lui permet pas de conclure un bail opposable aux autres. Un mandat spécial est nécessaire.

Le bail irrégulier, conclu par un seul indivisaire sans la participation des autres, n'est pas frappé de nullité. Il est seulement inopposable aux co-indivisaires qui n'y ont pas consenti et son efficacité est subordonnée au résultat du partage. Mais cela ne fait pas obstacle à une action immédiate des autres indivisaires en déclaration d'inopposabilité totale du bail permettant d'obtenir l'expulsion. Le preneur évincé qui a contracté en ignorant réellement l'état d'indivision des biens loués peut demander réparation à l'indivisaire qui a agi sans mandat spécial.

Situation des époux bailleurs : chaque époux dispose de l'entière liberté de donner à bail les biens qui lui appartiennent, personnellement ou en propre sous un régime de communauté. En principe, le bail consenti par un époux sur un bien propre de l'autre est nul. Mais selon les circonstances, l'époux propriétaire peut être engagé sur le fondement d'un mandat apparent

Si les biens sont communs, chacun des époux peut consentir le bail sous réserve d'obtenir le consentement de son conjoint. Si l'un des époux a outrepassé ses pouvoirs, l'autre, à moins qu'il n'ait ratifié l'acte peut en demander l'annulation. L'action est ouverte au conjoint pendant deux années à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte de location.

Il convient également de prêter attention à la capacité des personnes majeures placées sous tutelle ou curatelle.

Situation des exploitants de nationalité étrangère : l'étranger qui exploite une ferme doit être en possession d'une carte d'exploitant agricole ou d'un avis favorable délivré par le directeur départemental de l'agriculture qui en tient lieu. Celui qui n'a pas obtenu cette autorisation administrative n'a pas l'aptitude légale à conclure un bail à ferme : le contrat qu'il passe est irrégulier et ne peut donner lieu à l'application du statut du fermage (sauf régularisation de situation avec rétroactivité).

Les ressortissants de l'Union Européenne bénéficient du même traitement que celui réservé aux exploitants français et sont dispensés de cette autorisation administrative.

L’état des lieux

L’annexer au contrat de location permettra de constater précisément l’état du fonds loué lors de l’entrée dans les lieux et de le comparer à l’état de sortie.

La formalité de l’état des lieux est sans influence sur la validité du contrat. Son défaut d’établissement n’entraîne pas la nullité de l’acte. Toutefois, cette formalité est d’une grande utilité pour le bailleur comme pour le preneur (discuter et établir le prix du bail, fixer les travaux et réparations incombant initialement au bailleur, déterminer les améliorations ou dégradations à la sortie des lieux et leur indemnisation, …)

L’enregistrement

Si l’enregistrement du bail n’est plus obligatoire, il est toujours utile car il permet de donner date certaine à l’acte.

Le contrat est alors opposable aux tiers qui ne pourront pas nier son existence (acquéreur des terres louées, …).

Par ailleurs, certaines dispositions fiscales exigent l’enregistrement du contrat : notamment l’option pour la TVA des bailleurs de biens ruraux et le bénéfice du taux réduit d’enregistrement lors de l’acquisition du bien loué par le fermier en place.

Mise à jour janvier 2011

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